Vedtægter
Matr.nr. 178A, Christianshavn
Overgaden Oven Vandet 52
1415 København K
Anmelder:
Charlotte Wilhelmsen
Holmevej 13
2950 Vedbæk
Telefon 20323274, 40111514
Vedtægter
for
Ejerforeningen Overgaden Oven Vandet 52
Formål
§ 1. Ejerforeningens formål er på bedst mulig måde at administrere den fælles ejendom og varetage øvrige fælles anliggender for medlemmerne af ejerforeningen, herunder overfor tredjemand.
Ejerforeningens medlemmer
§ 2. Ejerforeningens medlemmer er samtlige ejere af lejlighederne i ejendommen
Overgaden Oven Vandet 52, 1415 København K, matr. nr. 178A, Christianshavn.
Ejerforeningsbidrag og hæftelse
§ 3. Ejerne betaler i forhold til det fastsatte fordelingstal et ejerforeningsbidrag til dækning af for-eningens udgifter, jf. § 5. Ejerforeningsbidraget opkræves kvartalsvis forud til 1. januar, 1. april, 1. juli og 1. oktober. Senest rettidige indbetaling er 10 dage efter forfaldsdag.
Stk. 2. Fordelingstallet beregnes som forholdet mellem den enkelte lejligheds areal og det samlede areal for ejendommen, jf. bilag til denne vedtægt. Det kan kun ændres, hvis alle ejere er enige herom.
Stk. 3. Ejerne hæfter solidarisk for ejerforeningens forpligtigelser over for tredjemand og pro rata efter fordelingstal i det indbyrdes forhold.
Stk. 4. Enhver ejer hæfter for alle tilgodehavender med tillæg af renter og omkostninger, som ejerforeningen måtte have vedrørende den pågældende lejlighed, også selv om tilgodehavendet er opstået i en tidligere ejers tid.
Generalforsamling
§ 4. Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed.
Stk. 2. Generalforsamlingen består af alle ejerne i ejerforeningen.
Stk. 3. Enhver ejer har stemmeret på generalforsamlingen. Stemmeretten kan udøves af en myndig person, som har fået en skriftlig fuldmagt fra en ejer.
Stk. 4. Beslutninger på generalforsamlingen træffes normalt ved simpelt stemmeflertal efter fordelingstal.
Stk. 5. Valg af personer træffes dog ved simpelt stemmeflertal efter antal.
Stk. 6. Beslutninger om væsentlige ændringer af den fælles ejendom, fx ændring af farve på fa-caden, og ændringer i denne vedtægt kræver, at mindst 2/3 af de stemmeberettigede såvel efter antal som fordelingstal stemmer herfor. Hvis forslaget uden at være vedtaget efter denne regel har opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de repræsenterede ejere såvel efter antal som efter for-delingstal afholdes ekstraordinær generalforsamling inden 2 måneder, og på denne kan forslaget – uanset antallet af repræsenterede – vedtages af 2/3 af de afgivne stemmer såvel efter antal som fordelingstal.
Stk. 7. Der udarbejdes referat af generalforsamlingen. Referatet underskrives af dirigenten og formanden for bestyrelsen og udsendes til medlemmerne senest 4 uger efter generalforsamlingen.
Ordinær generalforsamling
§ 5. Ordinær generalforsamling holdes hvert år senest 31. maj med mindst følgende dagsorden:
1 Valg af dirigent og referent.
2 Formandens årsberetning.
3 Godkendelse af årsregnskab med revisors påtegning.
4 Godkendelse af bestyrelsens forslag til vedligeholdelsesplan.
5 Godkendelse af bestyrelsen forslag til budget for det kommende år, herunder ejerforeningsbidrag, samt budget-rammer for de kommende 2 år.
6 Valg af medlemmer og suppleanter til ejerforeningens bestyrelse, jf. § 7.
7 Valg af revisor og revisorsuppleant.
8 Eventuelt.
Stk. 2. Herudover har alle ejere ret til at få ethvert punkt sat på dagsorden, som vedrører den fæl-les ejendom. Punktet skal være bestyrelsesformanden i hænde senest 2 uger før generalforsam-lingen og skal udsendes til ejerne senest 1 uge før generalforsamlingen, jf. endvidere § 8, stk. 6.
Stk. 3. Bestyrelsen indkalder til ordinær generalforsamling med mindst 4 og højst 6 ugers varsel.
Stk. 4. Indkaldelsen skal være skriftlig og angive tid og sted for generalforsamlingen samt dags-orden.
Stk. 5. Årsregnskab og budget samt indkomne forslag til dagsorden udsendes sammen med ind-kaldelsen eller senest 1 uge før generalforsamlingen.
Ekstraordinær generalforsamling
§ 6. Der holdes ekstraordinær generalforsamling, når
– bestyrelsen finder det hensigtsmæssigt,
– 1/4 af ejerne efter fordelingstal eller efter antal skriftlig over for bestyrelsen fremsætter ønske om behandling af et bestemt spørgsmål med angivelse af baggrunden herfor, eller
– generalforsamlingen har besluttet, at et bestemt spørgsmål skal behandles på en ekstraordinær generalforsamling.
Stk. 2. Bestyrelsen indkalder til ekstraordinær generalforsamling med mindst 2 og højst 4 ugers varsel. Indkaldelsen skal være skriftlig og angive tid og sted for generalforsamlingen samt dags-orden.
Bestyrelse
§ 7. Ejerforeningens bestyrelse vælges for et år ad gangen af generalforsamlingen. Genvalg kan finde sted, jf. § 5, stk. 1, nr. 6.
Stk. 2. Bestyrelsen består af 3 – 5 medlemmer og formanden. Desuden vælges 1 – 2 suppleanter.
Stk. 3. Valgbare som formand, medlemmer af bestyrelsen og suppleanter er alle ejere og deres ægtefæller/samlevere. Valgbare er desuden – med den pågældende ejers samtykke – ejerens myndige børn, børnebørn, forældre og bedsteforældre, hvis de er tilmeldt folkeregisteret som beboere af lejligheden.
Stk. 4. Bestyrelsen vælger af sin midte en formand og næstformand. Næstformanden træder i formandens sted, når denne er forhindret.
Stk. 5. Bestyrelsen kan fastsætte en forretningsorden for sit arbejde.
Bestyrelsesmøder
§ 8. Formanden indkalder til møde i bestyrelsen med mindst 2 ugers varsel mindst 2 gange om året1 senest den 31. marts og senest den 30. juni samt når mindst 2 bestyrelsesmedlemmer ønsker det.
Stk. 2. Indkaldelsen skal være skriftlig og skal angive tid og sted samt dagsorden.
Stk. 3. Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når formanden eller næstformanden og mindst 2 medlemmer er til stede.
Stk. 4. Beslutning træffes ved simpelt stemmeflertal. Er der stemmelighed, er formandens eller i hans forfald næstformandens stemme afgørende.
Stk. 5. Formanden sørger for, at der udarbejdes et beslutningsreferat af mødet, som udsendes til godkendelse hos de øvrige bestyrelsesmedlemmer, som var til stede på mødet. Referatet sendes til de øvrige ejere.
Stk. 6. Afgørelser, som bestyrelsen har truffet, kan indbringes for generalforsamlingen af enhver ejer, som afgørelsen vedrører.
Stk. 7. Bestyrelsen kan træffe afgørelse i en sag, selv om beslutningen tilkommer generalforsamlingen, hvis bestyrelsen skønner, at sagen ikke tåler udsættelse. Bestyrelsen skal straks sørge for, at ejerne orienteres om sagen.
Bestyrelsens opgaver
§ 9. Bestyrelsen har ledelsen af ejerforeningens fælles anliggender.
Stk. 2. Bestyrelsen sørger for god og forsvarlig varetagelse af ejendommens fælles anliggender, herunder
– overholdelse af god skik og orden
– oprettelse af bankkonto, hvor ejerforeningens likvide midler anbringes
– betaling af fællesudgifter
– betaling af sædvanlige forsikringer, herunder brandforsikring, kombineret grundejerforsikring og eventuel bestyrelsesansvarsforsikring
– udarbejdelse af budget
– udarbejdelse af regnskab
– opkrævning af ejerforeningsbidrag og – ved for sen indbetaling – et gebyr fastsat af generalfor-samlingen
– renholdelse og vedligeholdelse af den fælles ejendom
– udarbejdelse af forslag til vedligeholdelsesplan
– udarbejdelse af forslag til ordensregler med henblik på godkendelse på generalforsamlingen.
Stk. 3. Såfremt bestyrelsen ikke har ansat en administrator, jf. § 18, vælger den en kasserer.
Vedligeholdelse mm.
§ 10. Ejerforeningen sørger for den udvendige vedligeholdelse af ejendommen.
Stk. 2. Den udvendige vedligeholdelse omfatter bl.a. døre mod fællesarealer, herunder den enkelte lejligheds hoveddør mod fællestrappen, trappeopgang, fælles kældre, udvendige ruder og vinduer, herunder vinduesrammer og udvendig maling heraf , fælles forsyningsledninger, fællesinstallationer, herunder fælles varmeanlæg og faldstammer indtil disses individuelle fælles forgreninger til/i de enkelte lejligheder, udvendige mure, herunder maling heraf, samt tag.
Stk. 3. Ejerforeningen sikrer sig i den forbindelse de nødvendige godkendelser fra myndighederne.
Stk. 4. Ejerforeningen betaler for udbedring af skader i lejlighederne, som skyldes forhold omfattet af ejerforeningens vedligeholdelsespligt. Når ejerforeningen foretager reparationer, skal der ske retablering i sædvanligt og rimeligt omfang.
§ 11. Ejeren må ikke ændre, reparere og male ejendommes ydre, ydersiderne af vinduerne og døre mod fællesarealer og må heller ikke opsætte antenner, skilte og reklamer og lignende uden bestyrelsens skriftlige samtykke.
§ 12. Ejeren sørger for den indvendige vedligeholdelse2 af den enkelte lejlighed.
Stk. 2. Hvis en ejer groft forsømmer den indvendige vedligeholdelse af sin lejlighed på en sådan måde, at det generer de øvrige ejere, kan bestyrelsen kræve, at den istandsættes indenfor en fastsat frist. Hvis dette ikke sker, kan bestyrelsen istandsætte den for ejerens regning.
§ 13. Ombygning i en lejlighed skal være godkendt af myndighederne, og bestyrelsen skal holdes informeret om projektet.
Stk. 2. Ejerne er forpligtet til at tåle, at der føres ledninger for lys, gas, vand, varme, ventilation og afløb, herunder faldstammer, gennem deres lejligheder efter samme regler som gælder efter lejeloven herom.
Erhverv
§ 14. Der må ikke drives erhverv fra lejlighederne uden bestyrelsens skriftlige samtykke.
Stk. 2. Samtykke skal gives, medmindre erhvervet efter bestyrelsens vurdering er til gene for de øvrige ejere eller forringer værdien af de øvrige lejligheder.
Udlejning
§ 15. Hvis ejeren udlejer lejligheden, skal bestyrelsesformanden orienteres herom ved kopi af lejekontrakten straks efter lejemålets indgåelse.
Stk. 2. Der fastsættes nærmere regler om udlejning i ordensreglerne, jf. § 9, stk. 2.
Orden
§ 16. Ejere, lejere og øvrige personer, som opholder sig i lejligheden, skal efterkomme de ordensregler, som generalforsamlingen har godkendt, jf. § 9, stk. 2.
Stk. 2. Er intet fastsat gælder lejelovens regler herom.
Stk. 3. Beboerne må ikke holde hund, kat eller andre husdyr uden bestyrelsens skriftlige samtykke.
Varmeudgifter
§ 17. Betaling for varme og varmt vand leveret til den enkelte lejlighed af ejerforeningens anlæg, skal fastsættes på baggrund af målinger af faktisk forbrug. Nærmere regler herom, herunder om opkrævning af acontobetaling, bestemmes af generalforsamlingen.
Administration
§ 18. Bestyrelsen kan beslutte, at ejerforeningen skal ansætte en administrator til at sørge for ejen-dommens daglige drift. Endvidere kan generalforsamlingen med mindst 1/4 af ejernes stemmer efter antal eller efter fordelingstal pålægge bestyrelsen at ansætte en administrator.
Stk. 2. Administrator skal være ansvarsforsikret og må ikke være medlem af ejerforeningen eller være revisor for ejerforeningen.
Bestyrelsesansvarsforsikring
§ 19. Bestyrelsen kan beslutte, at ejerforeningen skal tegne bestyrelsesansvarsforsikring. Endvidere kan generalforsamlingen med tilslutning fra mindst 1/4 af ejerne efter antal eller efter fordelingstal pålægge bestyrelsen at sørge for, at ejerforeningen tegner bestyrelsesansvarsforsikring.
Opsparing til vedligeholdelse og forbedring
§ 20. Når det begæres af mindst 1/4 af ejerne efter antal eller efter fordelingstal skal der til varetagelse af fællesudgifter til vedligeholdelse og forbedring oprettes en opsparing, hvortil ejerne årligt skal bidrage med højst 10 % af det årlige ejerforeningsbidrag, indtil opsparingen svarer til det seneste års budgetterede ejerforeningsbidrag. Den enkelte ejer kan ikke disponere over opsparingen.
Stk. 2. Beslutning om benyttelse af opsparingen i stk. 1 træffes på generalforsamlingen. Herudover kan generalforsamlingen med simpelt flertal efter fordelingstal træffe beslutning om yderligere opsparing i nødvendigt omfang til konkrete større vedligeholdelsesarbejder.
Tegningsret
§ 21. Ejerforeningen forpligtiges ved underskrift af bestyrelsesformanden eller næstformanden samt yderligere et bestyrelsesmedlem.
Sikkerhedsstillelse
§ 22. Til sikkerhed for ethvert krav, som ejerforeningen måtte have mod ejerne, tinglyses denne vedtægt som pantstiftende deklaration på 40.000 kr. for lejlighed 1, 4, 6, 7, 8 og 9 og 20.000 kr. for lejlighed 2, 3 og 5.
Stk. 2. Panteretten efter stk. 1 respekterer med oprykkende panteret alene de pantehæftelser, byrder og servitutter, som hviler på de enkelte lejligheder på tidspunktet for tinglysning af panteretten.
Regnskab og revision
§ 23. Ejerforeningens regnskabsår er kalenderåret.
Stk. 2. Ejerforeningens årsregnskab revideres og påtegnes af en revisor, der vælges af general-forsamlingen.
Stk. 3. Revisor må ikke være medlem af bestyrelsen og må ikke vælges som kasserer.
Stk. 4. Revisionen skal udføres i overensstemmelse med god revisionsskik.
Stk. 5. Årsregnskabet skal indeholde både resultatopgørelse og balance.
Tinglysning
§ 24. Denne vedtægt tinglyses som servitut på samtlige lejligheder på matr. nr. 178A, Christians-havn, og erstatter vedtægterne af 6. november 1969.
Som vedtaget på ejerforeningens generalforsamling den 15. juni 2005:
Formand for ejerforeningens bestyrelse, jf. § 21: ………………………………………..
Knud Lindholm Lau
Medlem af ejerforeningens bestyrelse, jf. § 21: …………………………………………
Charlotte Wilhelmsen
Bilag
Bilag til Vedtægter for Ejerforeningen Overgaden Oven Vandet 52
jf. vedtægternes § 3, stk. 2:
Fordelingstal
pr. juni 2005:
Lejlighed 1: 112
Lejlighed 2: 44
Lejlighed 3: 44
Lejlighed 4: 126
Lejlighed 5: 44
Lejlighed 6: 114
Lejlighed 7: 113
Lejlighed 8: 113
Lejlighed 9: 74